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持ち家を残して債務整理できる?住宅ローンはどうなる

弁護士とパラリーガル

「持ち家を残して債務整理できる?」
「債務整理すると持ち家はどうなるのか?」

多額の借金に苦しむ人を救う制度である債務整理ですが、場合によっては財産を没収されることもあります。

そのため、持ち家がある方にとっては、手元に残したまま債務整理できるのか非常に気になるところでしょう。

しかし、結論から言えば、自己破産以外の債務整理であれば、持ち家を手元に残すことも可能です。

ただし、借金の状況や住宅ローンの有無などによっても状況が変わるため、ケースバイケースな部分もあります。

そこで今回は、持ち家を残して債務整理できるのかという点と、住宅ローンがどうなるのかについて解説するので参考にしてみてください。

そもそも債務整理とは

債務整理とは、借金問題を法的に解決するために国が作った制度です。

そのため、多額の借金に困っている日本人であれば、原則として誰にでも利用できます。

具体的な債務整理としては、「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」が一般的です。

以下では、それぞれの債務整理ごとに、持ち家や住宅ローンがどうなるのか説明していきます。

任意整理すると持ち家はどうなるのか?

まずは、債務整理の中でも比較的ハードルが低めの手続きである任意整理が、持ち家や住宅ローンに与える影響について説明します。

任意整理とは

任意整理とは債権者(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)に任意の交渉に応じてもらい、将来的に発生する利息と遅延損害金をカットして、3年~5年の分割払いにしてもらうように合意する債務整理です。

任意整理すると利息などがカットされ、借金の元本が分割払いになるため、毎月の返済負担が大きく下がるメリットがあります。

また、任意整理では債務整理する借金の対象を自由に選べる点も、大きなメリットといえるでしょう。

任意整理で持ち家(住宅ローン完済済み)は残せるのか?

任意整理しても、住宅ローンを完済済みの持ち家であれば、没収されることはありません。

したがって、任意整理しても手元に残すことが可能です。

任意整理すると住宅ローンはどうなる

いっぽう、住宅ローンが残っている持ち家を含めて任意整理した場合には、ローン会社に没収されてしまうため、手元に残すことができなくなります。

しかし、前述した通り、任意整理では債務整理する借金の対象を自由に選択できますので、住宅ローンを除外して手続きを行えば、持ち家を手元に残すことが可能です。

ただし、任意整理した後は、借金と住宅ローンを二重で返済していく必要があります。

そのため、返済していける見込みがない方は、持ち家を売却しなくてはいけない可能性も出てきますので、本当に任意整理がベストなのか慎重に判断するようにしましょう。

借金が多すぎる人は、次に紹介する個人再生を検討してみるのも一つの方法です。

個人再生すると持ち家はどうなるのか?

次は、任意整理では解決できないような多額の借金問題も解決できる、個人再生した場合について解説します。

個人再生とは

個人再生とは、裁判所に申立することで借金を1/5~1/10程度まで減額し、その残りを原則3年間で返済できれば完済扱いにしてもらえる債務整理です。

個人再生は任意整理とは違い、借金の元本自体を大幅に減額できるというメリットがあります。

さらに、「住宅ローン特則」と呼ばれる住宅ローンが残った持ち家を手元に残しつつ、借金を減額してもらえる制度が利用できる点も特徴です。

個人再生で持ち家(住宅ローン完済済み)は残せるのか?

個人再生は任意整理とは違い、すべての借金が債務整理の対象になります。

しかし、個人再生しても裁判所に債務者(債務整理する方)の財産が没収されることはありませんので、住宅ローンを完済している持ち家であれば手元に残すことが可能です。

ただし、個人再生には「清算価値保証の原則」と呼ばれるルールがあるため、借金を減額してもらえる代わりに、清算価値(債務者が保有する財産)と同じ金額だけは最低限支払う必要があります。

たとえば、1,000万円の借金がある方が個人再生すると、最大で1/5の200万円まで減額されることになります。

しかし、住宅ローンを完済した持ち家の価値が1,000万円だった場合には、個人再生しても1,000万円を支払う必要があるのです。

したがって、この1,000万円を支払えない場合は、持ち家を売却して借金を返済する必要が出てくるため、結果的に持ち家を失う可能性もあるでしょう。

個人再生すると住宅ローンはどうなる

いっぽう、住宅ローンを含めて個人再生した場合には、ローン会社によって持ち家が没収されるため、手元に残すことはできません。

しかし、先程紹介した住宅ローン特則を利用できれば、住宅ローンだけを除外して他の借金を個人再生できます。

よって、減額された借金と住宅ローンの返済を継続できる方であれば、個人再生しても持ち家を手元に残すことが可能です。

住宅ローン特則を利用するための条件

住宅ローン特則ですが、利用するためには以下で紹介するすべての条件を満たす必要があります。

個人再生の申立要件を満たしていること

住宅ローン特則を適用してもらうためには、個人再生の申立要件を満たすことが必須です。

なお、個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」という2つの手続きがあり、それぞれ申立要件が異なります。

個人再生するほとんどの方が行う手続きである小規模個人再生の申立要件は、以下の通りです。

  • 個人である(法人はNG)
  • 借金総額が5,000万円以下(住宅ローンは除く) 
  • 原則3年間で、最低弁済額か清算価値のどちらか多いほうを支払える程度の安定収入が得られる見込みがある

個人再生は、減額された借金を原則3年間で返済していく必要があるため、継続的な安定収入が必須条件とされています。

いっぽう、最低弁済額とは「借金を減額してもらう代わりに最低限これだけは支払ってください」という、借金総額に応じて異なる法定弁済額のことです。

 

次に、サラリーマンや公務員が利用するために整備された、給与所得者等再生の申立要件は以下になります。

  • 小規模個人再生の申立要件を満たしている
  • 給与に相当する定期的な収入がある
  • 収入の変動幅が小さいこと
  • 前回の給与所得者等再生および、ハードシップ免責、自己破産による免責から7年以上経過していること
  • 計画弁済額が2年分の可処分所得額以上であること

「収入の変動幅が小さい」とは、直近2年間の年収の差が20%以内に収まっていればOKです。

また、「ハードシップ免責」とは、個人再生後の借金返済中に病気や会社の倒産といったやむを得ない事情が発生し、返済が困難になった際に、裁判所に申立して、かつ厳しい条件を満たすことで、残った借金を免除してもらえる制度になります。

なお、「免責」に関しては自己破産の項目で説明します。

そして、「可処分所得額」とは、毎月の給料から税金や保険代、家賃、食費、光熱費などを引いた自由になるお金のことです。

ただし、2年分の可処分所得額となりますので、高額になるケースが多く、結果として個人再生の借金減額率が低くなる場合が多くなります。

このように、給与所得者等再生は申立条件が非常に厳しいことに加え、小規模個人再生よりも借金減額率が低いことから、その利用者は非常に少ないのが現状です。

債務者が所有する居住目的の住宅であること

住宅ローン特則の対象になるのは、債務者本人が居住している住宅1棟のみとされています。

そのため、別荘や投資用のマンションなどは対象外です。

ただし、個人事業主など自宅の一部をオフィスにしている場合についても、オフィス部分を差し引いて残った額を住宅ローン特則の対象にすることができます。

なお、その場合には、居住面積が1/2以上あることが条件です。

住宅ローン以外の抵当権がついていないこと

「抵当権」とは、ローンの返済が滞った際に、担保になっている対象に関して優先的に返済を受けられる権利のことです。

つまり、住宅ローンの返済が滞った場合には、担保になっている自宅がローン会社などに没収され清算されることになります。

ただし、住宅ローンの抵当権は、住宅ローン以外の借金の担保にすることも可能です。

その場合、住宅ローン特則を利用しても、抵当権を持った貸金業者などによって自宅が没収されてしまいます。

したがって、住宅ローン以外に抵当権が付いている場合には、住宅ローン特則は利用できないことになるのです。

住宅購入用のローンかリフォームローンであること

住宅ローン特則の対象となるのは、住宅購入用のローン、またはリフォームローンのみとなっています。

したがって、それ以外のローンは、住宅ローン特則の対象外です。

保証会社による代位弁済から6ケ月以内であること

住宅ローンの返済を一定期間滞納すると、ローンの保証会社による代位弁済が行われます。

「代位弁済」とは、債務者の代わりに保証会社がローンを肩代わりして、債権者に一括返済することです。

代位弁済が行われると、保証会社は債務者に借金の一括返済を求め、返済できない場合には、自宅が競売にかけられることになります。

ただし、保証会社による代位弁済が行われてから6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則が利用できます。

しかし、代位弁済後6ヶ月以上経過している場合は、住宅の所有権が完全に保証会社に移ってしまうため、住宅ローン特則を利用することはできません。

自己破産すると持ち家はどうなるのか?

最後に、債務整理の最終手段と言われる「自己破産」による、持ち家や住宅ローンへの影響を解説します。

自己破産とは

自己破産とは、破産と免責という2つの手続きを行う債務整理です。

まず「破産手続」とは債務者が保有する財産を処分・換価(お金に換えること)することで、債権者に配当する手続きになります。

次に、「免責手続」とは裁判所に借金が支払い不能状態と認められることで、借金の返済を免除してもらえる手続きです。

つまり、自己破産は「財産を失う代わりに、借金の支払いをチャラにしてもらえる手続き」ということができます。

自己破産で持ち家(住宅ローン完済済み)は残せるのか?

自己破産も個人再生と同様に、すべての借金が債務整理の対象になります。

そのため、住宅ローンを完済済みの持ち家は清算対象となるため、手元に残すことはできません。

自己破産すると住宅ローンはどうなる

いっぽう、住宅ローンが残った持ち家も自己破産すると没収されて競売にかけられるため、手元に残すことは不可能です。

まとめ

本棚とペン

持ち家を残して債務整理できるかは、ケースバイケースです。

 

任意整理

個人再生

自己破産

住宅ローン完済済みの持ち家

残せる

残せない

残せない

住宅ローンが残っている持ち家

残せる(任意整理の対象から除外)

残せる(住宅ローン特則を利用)

残せない

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