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住宅ローンが残っている場合の債務整理

弁護士とパラリーガル

「住宅ローンが残っていても債務整理できる?」
「住宅ローンの完済前に債務整理すると家はどうなるの?」

家はとても大きな買い物ですので、住宅ローンを利用すると大きな借金を背負うことになります。

順調な人生を歩めて住宅ローンを無事に完済できればよいのですが、けがや病気で思いがけない出費があったり、リストラされて収入が減ってしまったり、急なトラブルで返済計画が狂ってしまうこともあるでしょう。

住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった場合、債務整理(任意整理・個人再生・自己破産)で解決することができます。

任意整理や個人再生であれば、やり方によっては家を残したまま借金を整理することが可能です。

また、住宅ローンの滞納以外にも借金があってもうどうしたらいいのかわからない、という人でも、自己破産で経済的に再スタートすることができます。

この記事では、住宅ローンの滞納によるデメリットをまとめ、放置しておくよりも債務整理で問題を解決したほうがはるかに良い結果になることを説明します。

それに加えて、債務整理後に住宅ローンを利用したい場合についても記してあります。

住宅ローンを滞納するとどうなるのか

まず、住宅ローンを滞納するとどんな問題が起こるのかを説明していきます。

督促が来る

住宅ローンの滞納が12か月のうちは、電話や郵便による督促が来ることになります。

厳しい取り立てなどはありませんが、万一滞納してしまった場合はこの時点で対応策を取りたいものです。

代位弁済の手続きが行われる

住宅ローンには保証会社が付いていて、滞納が続いた場合は保証会社が一括で銀行に支払いを行うことになります。これを「代位弁済」といいます。

住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、銀行から保証会社に向けて代位弁済を依頼する手続きが開始されます。

家は住宅ローンの担保となっているため、家の状態を確認するために自宅へ担当者が訪問してくることもあります。

また、代位弁済が行われると、保証会社は一括払いで住宅ローンの残高を支払うように請求してきます。

ブラックリストに載る

住宅ローンを滞納していると、いわゆる「ブラックリスト」の状態になります。

「ブラックリストに載る」というのは、「信用情報機関」という機関に滞納の情報が登録されることを指します。

住宅ローンを提供している銀行などは、クレジットカードやローンの利用状況などの「信用情報」を集めて管理している信用情報機関に加盟しています。

住宅ローンを滞納すると、ローン提供元の銀行などを通じて「この人は住宅ローンが払えずに滞納した」という「信用事故」の情報が信用情報機関に登録されます。

信用情報機関には、銀行に加えてクレジットカード会社や消費者金融といったお金を貸す事業を行っている会社が加盟しています。

そのため、信用情報機関に信用事故の情報が登録されると、クレジットカードが使えなくなったり、新たにローンを組んだり借金をしたりできなくなるのです。

滞納してしまった住宅ローンの解決方法

借り換え

借り換えとは、これまで利用していた住宅ローンとは別に、新しくローンを組みなおして、以前のローンを一括で返済し、新しいローンの提供元に返済していくという方法をさします。

例えば、A銀行で住宅ローンを組んだ当時は金利が3.5%だったけれども、B銀行では現在金利2%のローンが利用できる、といった場合のように、よりお得なローンを見つけて借り換えを行えば、下がった金利のぶんだけ返済総額を小さくすることができます。

ただし、滞納が目安として61日以上続いている場合は、上で説明した「ブラックリスト」に載った状態になっていますので、ローンを組むことができません。

住宅ローンの借り換えが検討できるのは、滞納している日数が60日以下の場合のみだと考えた方がよいでしょう。

任意売却

任意売却とは、家が強制的に競売にかけられるよりも前に保証会社と交渉し、買い手を探して家を買い取ってもらう方法です。

任意売却をすると、場合によっては、住宅ローンの残高を全額返済できることもあります。

しかし、任意売却をしても住宅ローンが完済できないケースも多々あります。

債務整理

住宅ローンは借金の一種ですので、債務整理で問題を解決することができます。

債務整理には、任意整理・個人再生・自己破産の3種類があります。

任意整理では利息のカットや支払期間の調整、個人再生では元本を5分の1程度に減額、自己破産では返済義務自体の免除といったメリットを得ることができます。

債務整理について、詳しくは次の項目で説明します。

住宅ローンを債務整理すると家はどうなる?

ここからは、住宅ローンの返済が終わっていない状態で債務整理をすると家はどうなるのかについて、任意整理・個人再生・自己破産の場合に分けて説明します。

任意整理の場合

任意整理とは、弁護士に依頼して借金の借入先であるカード会社など(銀行・クレジットカード会社・消費者金融)と交渉してもらい、これから支払う利息を0円にしてもらったり、返済期間を無理のないものに調整してもらったりできる債務整理です。

また、任意整理の大きなメリットとして、対象に含める借金を自由に選ぶことができるという点があります。

住宅ローンを滞納している人の中には、多数のカード会社などから借金をしていて、利息を含めた返済が重なって生活が苦しくなっている人も少なくないと思います。

対象を自由に選べる任意整理であれば、完済していない住宅ローンを対象から外すことで家を手元に残したまま、他の借金を整理することができます。

ただし、任意整理では借金の元本を減額してもらうことはできません。任意整理で減額されるのは、あくまでもこれから支払う利息のぶんのみとなります。

そのため、保証人付きの借金や完済していない自動車ローンなど、整理することになると困る借金がない場合は、個人再生を選んだ方がより得であるといえるでしょう。

また、任意整理であっても、住宅ローンを整理の対象に含めた場合は、当然ながら家を手元に残すことはできなくなります。

個人再生の場合

個人再生とは、裁判所を通して手続きすることで、借金の元本を5分の1程度に減額してもらい、減額された借金を35年で完済するという形の債務整理です。

裁判所による法的な手続きであるため、個人再生ではすべての借金を同じように対象に含める必要があります。

つまり、保証人付きの借金があれば保証人に返済義務がいきますし、完済していない自動車ローンがあれば車は回収されることになります。

しかし、住宅ローンについては、「住宅ローン特則」という制度を利用することで、家を残したまま借金を整理することができます。

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンは個人再生の対象外となります。

そのため、住宅ローンを払い続けながら、減額してもらった借金を返済していくだけの経済力が必要になります。

なお、住宅ローン特則が適用できる家は、個人再生をする本人が所有している家(親などとの共同所有でもOK)であり、本人が現在住んでいる家に限られます。

また、家が他の借金の担保となっている場合も、住宅ローン特則は利用できません。

ちなみに、個人再生を利用できるのは借金額が5000万円以下の場合に限ると法律で定められています。

また、個人再生では持っている財産の価値以上の金額を返済しなければならないという決まりがあるため、財産をお金に換えた時の金額が借金額よりも大きい場合は、個人再生ができません。

自己破産の場合

任意整理や個人再生で借金の問題が解決できない場合、自己破産を選ぶことで、財産を処分する代わりに借金の返済義務自体をすべて免除してもらうことができます。

自己破産の場合も裁判所を通した法的な手続きとなるため、すべての借金を同じように整理する必要があります。また、家や土地を含む財産を処分しなければならないため、自己破産では家を手元に残すことはできません。

財産が処分されるとはいっても、99万円以下の現金や家具・家電・衣類・寝具などの生活必需品など、生活に最低限必要な財産は残すことが認められます。

また、自己破産をしても賃貸契約は結べるので、破産した人は家を引き渡す前に貸し家に引っ越すことになります。

つまり、自己破産したために生活していけなくなるということはない、といえるのです。

債務整理後に住宅ローンを組む場合

債務整理をすると上で説明した「ブラックリスト」に載るため、一定期間は住宅ローンを組むことができなくなります。

債務整理後に住宅ローンが組めなくなる期間は、任意整理なら5年程度、個人再生・自己破産なら510年程度です。

ただし、ブラックリストが解除されても、本人に連絡が来ることはありません。

債務整理後に住宅ローンを申請する場合は、日本信用情報機構(JICC)、株式会社シー・アイ・シー(CIC)、全国銀行協会(JBA/KSC)に所定の方法で問い合わせて、ブラックリストが解除されていることを確認してからにしましょう。

なお、債務整理後に住宅ローンが組めなくなるのは、債務整理をした本人のみです。

家族がブラックリストに載ることはありませんので、夫や妻など家族の名義で住宅ローンを組んでもらうことは可能です。

まとめ

本棚とペン
  • 住宅ローンを滞納すると、督促や代位弁済が行われ、ブラックリストに載る
  • 61日以上滞納が続いている場合、借り換えで解決することはできない
  • 任意売却で家を売却処分しても、ローンの残高が残ることがある
  • 住宅ローンの滞納は債務整理で解決することができる
  • 任意整理の場合、住宅ローンを対象から外して他の借金を整理することが可能
  • 個人再生の場合、住宅ローン特則を利用すれば家を残して借金を整理できる
  • 自己破産の場合、家は売却処分されるので残すことができない
  • 任意整理なら5年程度、個人再生・自己破産なら510年程度は住宅ローンが組めない

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