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債務整理と任意売却の違いをわかりやすく比較

弁護士とパラリーガル

「債務整理と任意売却って何が違うの?」
「債務整理と任意売却のメリットやデメリットが知りたい」

住宅ローンの返済で悩んでいる人は、「債務整理」と「任意売却」という2つの手続きを目にしたものの、違いがわからず戸惑ったことがあるかもしれません。

債務整理と任意売却はどちらも住宅ローンが払いきれないときに有効ですが、債務整理が借金の減額や免除を目的としている一方で、任意売却は家を売却したお金でローンを返済することを目的としています。

ここでは、債務整理と任意売却の違いやメリット・デメリットについて簡単にまとめていきます。

債務整理と任意売却は根本的に違う

債務整理と任意売却は同時に行われることも多いせいか、同じようなものだと思われていることがよくあります。

しかし、債務整理は借金を減額または免除してもらうための手続きで、住宅ローンを抱えていない人にもよく利用されます。

一方、任意売却は住宅ローンが返済できなくなった家を売却するための手続きで、基本的なところは普通に家を売却する手続きと変わりません。

債務整理とは借金を減額・免除してもらう手続き

債務整理とは、借金を減額または免除としてもらうための法的に認められた手続きで、任意整理・個人再生・自己破産といった種類があります。

任意整理とは、銀行・クレジットカード会社・消費者金融(以下「カード会社など」)と交渉し、これから支払う利息の全額カット返済期間の延長(60回払い程度)を条件として和解する手続きです。

個人再生とは、裁判所に申し立てて利息をカットしたうえで元本を5分の1程度に減額してもらい、3~5年かけて返済していく手続きです。

自己破産とは、裁判所に申し立てて財産の大部分を処分する代わりに借金の返済義務自体をなくしてもらう手続きです。

債務整理には専門知識が必要な場面が多いため、弁護士や司法書士に依頼して手続きの大部分を行ってもらうことが多くなっています。

任意売却とは住宅ローン完済前の家を売却する手続き

一方、任意売却とは住宅ローンが残っている家などの不動産を、ローン会社の合意のもとで売却する手続きです。

住宅ローンを返済できずに滞納が3カ月以上続くと、ローン会社から住宅ローンの残額を一括で返済するようにとの請求が来ます。

返済ができない場合は、ローンが残っている家が強制的に競売にかけられ、その売上からローンの残額が回収されることになります。

家が競売にかけられた場合、誰に家を買ってもらうか選ぶことはできません。

また、家の売値も一般的な市場価格より大きく下がってしまう場合がほとんどです。

任意売却は、このような競売のデメリットを防ぐために自分から家などを売却する手続きなのです。

債務整理と任意売却のメリットを比較

債務整理と任意売却には、それぞれ異なるメリットがあります。

ここでは、債務整理の種類別のメリットと、任意売却のメリットを紹介します。

任意整理のメリット

任意整理では借金の利息を0円にしてもらったうえで返済期間を延長してもらうことで、毎月の負担額をこれまでより抑えることができます。

また、任意整理は整理の対象とする借金を自由に選べるため、他の債務整理だと発生してしまうデメリットを避けやすいという特徴があります。

例えば、人的保証で借りた奨学金のような保証人付きの借金がある場合、個人再生や自己破産を選ぶと保証人付きの借金を必ず整理の対象に含めなければなりません。

その結果として、保証人に借金の残高が一括請求され、多大な迷惑をかけるという事態になる場合があるのです。

しかし、任意整理なら保証人付きの借金のみ整理の対象から外し、他の借金を整理することで、保証人に迷惑がかかるのを避けることができます。

他には、車を手放したくない人が自動車ローン以外の借金を整理する場合や、家や土地など高価な財産を持っている人が借金を整理したい場合などに任意整理が利用されます。

個人再生のメリット

個人再生では、借金の元本を5分の1程度に減額してもらうことができるうえ、住宅ローンが残っている家がある場合は「住宅ローン特則」という制度を利用することで家を残したまま借金を整理することが可能です。

住宅ローン特則とは、簡単に言うと住宅ローンのみを整理の対象から外すことができる制度です。

例えば、住宅ローン完済前の家を持っている人がみずほ銀行からの借金300万円とアコムからの借金120万円を整理する場合、家を残したまま合計420万円だった借金を100万円まで減額してもらうことができます。

住宅ローン特則を利用する場合は、本人が所有している家(親などとの共有でもOK)であることや、本人が現在住んでいる家であることなどの条件を満たす必要があるため、弁護士などにあらかじめ相談しておくとよいでしょう。

自己破産のメリット

自己破産のメリットは、借金の返済義務自体が免除となることです。

自己破産をすれば、すべての借金はなくなり、経済的に再スタートを切ることができます。

「自己破産をすると一文無しになる」と思っている人は多いですが、実際には「自由財産」といって、99万円以下の現金や衣類・寝具・家具・家電といった生活必需品を手元に残すことが許されています。

さらに、足が不自由な人の車いすや、交通機関がまったくないところに住んでいる人の自動車など、生活するうえで必須であると判断されたものは、裁判所の裁量で「自由財産の拡張」として手元に残せる場合があります。

任意売却のメリット

任意売却では、一般的な不動産の売却と同じように、できるだけたくさんの人に情報を届ける広告活動をしたうえで、時間をかけてより高い値段で買ってくれる人を探して家を売却するため、競売よりも市場価格に近い価格での売却が可能です。

また、任意売却を開始すれば競売が取り下げられるため、近所の人などに「住宅ローンが支払えずに家が競売にかけられた」と思われずに済みます。

競売の場合は配慮のない不動産会社などが聞き取り調査を行ったりする場合がありますが、そうした事態も避けることができます。

さらに、任意売却では家を売却した売上の中から売却にかかった諸経費が支払われるため、任意売却をする本人がお金を支払う場面はありません。

諸経費の中には引っ越し費用も含まれるため、家を売却した結果として引っ越すことになっても、最大30万円の引っ越し費用を出してもらうことが可能です。

ちなみに、任意売却では家を売却する相手をある程度選べるため、身内や投資家などに家を買い取ってもらい、その人に家賃を支払うことで売却した家に住み続けることができる可能性もあります。

債務整理と任意売却のデメリットを比較

債務整理と任意売却には、それぞれのデメリットがあります。

債務整理のデメリットはブラックリストに載ること、任意売却のデメリットはローン会社や保証人の同意が必須であることです。

債務整理のデメリット

債務整理をすると、信用情報機関という機関に債務整理の情報が登録され、いわゆる「ブラックリスト」の状態になります。

ブラックリストに載っている間は、クレジットカードの利用・作成、ローンやキャッシングでの借金、借金の保証人になること、スマホなどを分割払いで購入することなどができなくなります。

ブラックリストの制限がかかるのは、債務整理の対象とした会社のみではありません。

カード会社などはどこも定期的に信用情報機関の情報をチェックしているため、どの会社でもブラックリストによる制限を受けることになります。

なお、ブラックリストの制限は任意整理なら約5年、個人再生や自己破産なら約5~10年で解除され、解除後は元通りにクレジットカードの利用などができるようになります。

任意売却のデメリット

任意売却は、ローン会社の同意がなければ行うことができません。

市場価格に近い価格で売却するとはいえ、ローン残高よりも安い値段で家を売ることになる場合がほとんどなので、ローン会社から同意を得られないこともあります。

また、住宅ローンに連帯保証人が付いている場合は、連帯保証人の同意も必要となります。

連帯保証人から同意が得られなかったり、連絡がつかなかったりする場合は任意売却ができません。

債務整理と任意売却は併用できる

ここまで債務整理と任意売却の違いについて見てきましたが、実際のところ債務整理と任意売却は併用することも可能です。

任意売却で家を売却しても、売上が住宅ローンの残高よりも低いと残りのローンを分割払いで返さなければならないことがあります。

その支払いが苦しい場合、債務整理を行って返済の負担を軽減することができるのです。

債務整理には任意整理・個人再生・自己破産といった種類があり、借金の金額や返済に充てられる金額など、自分の状況に応じて最適なものを選ぶことが重要です。

最近は弁護士事務所などが無料相談を受け付けていることも多いので、任意売却で住宅ローンの残高が支払いきれないという人は話を聞きに行くことをお勧めします。

まとめ

本棚とペン
  • 債務整理は借金の整理が目的で、任意売却は家の売上でローンを返済することが目的
  • 債務整理の主なメリットは借金を減額または免除としてもらえること
  • 任意売却の主なメリットは市場価格に近い価格で家を売却できること
  • 債務整理の主なデメリットはブラックリストによる制限を一定期間受けること
  • 任意売却の主なデメリットはローン会社や保証人の同意がないとできないこと
  • 任意売却の売り上げで住宅ローンが完済できなかったら、債務整理することも可能

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